买新房时补充协议哪些内容必须写清楚?

房天下2017-12-08 10:44
政策传递中国经营报 [微博] 2014-11-23 08:23

买新房时补充协议哪些内容必须写清楚?

新房补充协议,顾名思义就是对买房合同内容进行补充签定的协议。它对合同中没有约定或者约定不明确以及容易发生纠纷的部分进行补充,并提前约定好具体违约责任由谁承担。一般来说,补充协议提到的问题更容易发生。新房的补充协议里该写些什么内容?

一、写明办理产权证时间

房产证办理时间购房合同中通常不会写明办理产证的时间,一般开发商会在交房1-2年后办。

如果急着拿到房产证,可以在补充协议中约定产证的具体办理日期,并注明赔偿责任,比如:在交房一年内不办好房产证,赔偿房价的百分之几等。另外,因为开发商原因导致房产证无法办理,开发商需要承担责任并赔偿损失。

二、办不下来房屋贷款由谁承担

买房者签了合同付了巨额首付,申请房贷时贷款却办不下来,房子买不了,购房者能不能退房,责任又由谁承担,这些都需要在补充协议中提前约定好相关的责任认定情况。

一般来说,贷款失败原因有三种:

1、开发商原因:购房者可退房且不用承担违约责任,甚至可要求开发商承担责任;

2、银行、政策等原因:购房者可无责解约;

3、购房者自身原因:可与开发商重新协商付款方式,无法缴纳余款的,购房者要承担违约责任。

三、公摊面积比例及位置所在

由于公摊属于隐性面积,一些开发商就只告诉业主一个笼统的大概数字,然后在里面动手脚,这导致公摊纠纷时有发生。

对此购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字,并注明公摊的具体位置、面积大小,特别是对于公摊变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。另外,赠送面积可能占用了公摊,比如顶层楼台、一楼庭院等属于全体业主共有,开发商无权赠送。

四、交房标准要清楚

精装修的房子一定要明确交房标准,具体到装修材料的品牌、型号、颜色等等,尽可能避免高级、进口等模糊词语,以免开发商偷梁换柱。

另外,可以在补充协议中约定,在隐蔽工程覆盖之前,购房者要到现场检验,签字确认后再进行覆盖。

五、退房责任按照法律规定

对于以下情况,购房者可以退房:1、面积误差绝对值超过3%;2、房屋质量问题严重;3、开发商单方变更规划;4、开发商的原因导致购房者银行贷款申请失败;5、开发商没拿到预售许可证;6、开发商迟迟不交房;7、开发商迟迟不办房产证;8、合同无效。

对于以上问题,购房者可在补充协议中做详细规定,比如一旦退房是由于开发商原因,开发商需要承担什么责任,什么期限内把房款退还。

六、物业问题约定清楚

物业方面的问题包括物业公司及物业费的缴纳时间、缴纳金额等,都在补充协议上详细约定好。

需要明确的是,开发商和物业是两个不同法律主体,按规定,物业公司应该由全体业主通过业主委员会挑选确定,但现在一般做法是开发商自己成立物业公司或者选择与其有业务关系的公司,业主如果不满意,可在入住后通过业主大会表决更换。

七、开发商的其它承诺要列清楚

开发商的促销手段花样百出,比如为售卖楼盘时提出有赠送面积、学校学位、停车位等,有的还承诺楼盘周边会建有商场、医院、学校等配套,收房之后业主才发现并被骗了,而开发商却拒绝承认曾经许下承诺。为了维护自身利益,最好在补充协议中将承诺一一写清楚,并注明违约责任。

总之,买新房签补充协议时,一定要将开发商宣传的一些好处以及自身能想到的统统写上去,以免出了问题后双方扯皮,如果购房合同和补充协议中存在约定不一致的情况,通常情况下一般均是以补充协议中的内容为准。

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