买房须知:二手房买卖中有哪些中介陷阱?

房天下2017-11-15 09:29
政策传递中国经营报 [微博] 2014-11-23 08:23

买房须知:二手房买卖中有哪些中介陷阱?

一套房子也许是许多人一辈子最大的投资,也是一辈子的希望,它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。但是,当你准备用一生拼搏的积蓄去购买一套二手房时,你所走的每一步都有可能掉入中介“陷阱”中。那么,二手房买卖中有哪些中介陷阱?

一、虚假承诺,锁定交易

交易初期,房产中介经纪人往往会向客户做出虚假承诺,进而锁定交易,但这些虚假承诺通常难以实现,而购房者往往又因为缺乏书面证据而难以维权。

房产中介向买卖双方所作出的虚假承诺包括:

1、向卖方的承诺

a、向卖方承诺可以在较短时间内出售房屋,诱使卖方与房产中介公司签订房屋独家包销协议,但在承诺未能兑现的情况下,以扣留产权证和钥匙威胁卖方继续委托交易。

b、向卖方承诺房屋交易款为净到手价、无需支付任何佣金、税费,但承诺内容不写入格式合同,交易完成后反而再依据格式合同佣金条款起诉卖方追讨佣金。

c、向卖方承诺佣金和税费全部由买方承担,但签订空白格式合同后,私自填写合同、约定由买卖双方各自承担一定比例的佣金,待交易完成后再向卖方起诉追讨。

2、向买方的承诺

a、向买方承诺可以做低交易价格、减轻税费,但在过户时却被房地产交易中心审税人员发现并按照核定房价计税,导致买方多支付购房款佣金、税费。

b、向买方承诺可以尽快放贷、有渠道可以高额放贷,诱骗买卖双方签订房屋买卖居间协议,但之后买方却因无法办理贷款而无奈中止交易。

二、隐瞒事实,促成交易

在房屋买卖居间服务过程中,房产中介经纪人往往会将买卖双方隔开谈判,并由其居间传递信息。

通过这种方式,房产中介公司一方面可以避免买卖双方自行交易,另一方面可以在第一时间获取双方交易信息,借助于这一优势地位,房产中介经纪人为了尽快促成买卖双方订立房屋买卖协议,赚取佣金,往往会通过隐瞒双方各需条件的重要事实恶意促成买卖。

这一居间服务过程中,房产中介经纪人往往隐瞒的事实通常包括:

隐瞒房屋产权信息、抵押登记信息、贷款信息、司法查封信息、他项权信息、房屋被他人承租信息、以及双方要求的交房时间、付款方式、过户时间、税费承担等信息。

交易双方基于房产中介方隐瞒该重要事实而订立的《房屋买卖协议》,不仅可能造成协议签订后无法履行或进入诉讼纠纷,还可能造成买卖双方长时间内无法再次进行新的买卖交易。

三、乘人之危,强迫交易

签订房屋买卖居间协议后,房产中介公司通常会暂扣卖方的房产证,并要求买方支付一定数额的定金。如果买卖双方试图终止居间服务协议,房产中介公司则会以扣留产权证、收取定金不退还等事由强迫买卖双方继续交易。

如果买卖双方坚持终止居间服务协议,房产中介公司还会以此为由强迫买卖双方签订《居间服务终止申请书》,并要求买卖双方自认违约。但买卖双方在自认违约后,中介不仅不会退还房产证和定金,反而还会以买卖双方违约为由提起诉讼索要居间服务佣金。

四、利用格式合同,加重买卖双方责任

房产中介公司与买卖双方所签订的房屋买卖居间合同基本上都是格式合同、格式条款,这些格式合同和格式条款往往会免除房产中介方的责任,加重房屋买卖双方的责任。

而房产中介方往往又不允许买卖双方对格式合同进行任何的改动,特别是格式合同中有关佣金、违约金的约定,《房屋买卖居间协议》往往约定:“买卖双方有一方原因致使本协议无法履行,该方签署人应向居间方支付房屋总价的3%,作为居间方的劳务费。”

如此约定,无论买卖双方是否履行合同,无论买卖双方因何原因不履行,无论中介方是否存在过错,根据合同的约定中介方必然能够获得佣金或者与佣金等额的违约金、劳务费。

有的中介公司为了规避提请义务和说明义务,甚至在《房屋买卖居间协议》末尾以黑体字注明:“甲乙双方已经认真阅读了全部协议的内容,且居间方已对居间协议的全部条款及内容进行了明确地提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明”,以此来证明其已履行了法定的义务。

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