买房选房必看 这些秘密很多买房人都不知道

房天下2017-09-11 08:15
政策传递中国经营报 [微博] 2014-11-23 08:23
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摘要:买房时,有一些很冷门的房产知识,很多人都不知道。比如,很多人误以为房产证有自己的名字,房子就是自己的;还有人认为高层住宅居住的户数多,这样平均到每一户的公摊面积就比较小。其实,这些都是误区,我......

买房时,有一些很冷门的房产知识,很多人都不知道。比如,很多人误以为房产证有自己的名字,房子就是自己的;还有人认为高层住宅居住的户数多,这样平均到每一户的公摊面积就比较小。其实,这些都是误区,我们来看看下面这些。

买房选房必看 这些秘密很多买房人都不知道

一、房产证上有你的名字≠房子是你的

在绝大多数购房者看来,如果房产证上加上了自己的名字,那么这个房子肯定是有自己的一份,但其实不是的。

根据有关规定,房产所有权的最高效力来自于房产登记,房子作为不动产物权,它的设立、变更、转让和消灭,需要经依法登记,才会发生效力;未经登记,不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

从一纸公文的角度上看,房管局的不动产登记簿上有名字才算数,而另一方面,结婚前买的房子,就算是写了两个人的名字,如果闹上法庭,没有证据能证明你出了钱,写上名字也是白搭的。

二、“阴阳合同”蕴藏三大风险

“阴阳合同”在二手房交易中,已经属于“公开的秘密”。二手房买卖实践中常见的形式为签订两份合同,即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同,用约定较低价格的合同办理相关的交易手续,而私底下按照较高价格的约定交易房屋,以逃避国家税收。这样的合同也被叫做“阴阳合同”。

一份为阴合同,一般为买卖双方真实的意思表示,约定了真实的交易价格;一份为阳合同,为了在过户时避税使用,一般其约定的交易价格低于真实的交易价格。买卖双方都有可能成为阴阳合同的受害者,“阴阳”合同蕴藏三大风险。

①对于想偷漏税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。根据偷漏税款数额的大小,要被行政处罚或被追究刑事责任。

②当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题。

③根据合同法的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人的重大经济损失。

三、买高楼需要负担更多公摊面积

商品房公摊面积主要由两部分组成:其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等,功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;其二,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。

国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些,在20%-25%左右。

高层公摊面积大的原因

①电梯数量:层数越多,需要的垂直交通面积越大,而这部分面积是参与公摊的。例如:11层以下的楼栋,只需要设一部电梯;12到24层的楼栋就要设两部电梯;而超过24层的楼栋,一般要设三部电梯才能满足垂直交通的需求。多了一台电梯,就多了四米左右的井道公摊和电梯门口的过道,这又造成了公摊的进一步扩大化。

②消防通道面积:高层住户比较多,一旦发生火灾,逃离的人数比较多,因为需要撤离更多的人,所以增加安全通道又有一个走廊面积需要,造成了公摊的进一步扩大化。

高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道,外加与之配套的走廊,而且高层的承重墙体更厚,需要承受更大的压力,墙壁投影面积的一半也被算进了公摊,所以差距就这么产生了。

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