全国开启“五限时代” 楼市迎颠覆性变革

腾讯房产2017-08-12 10:25
政策传递中国经营报 [微博] 2014-11-23 08:23
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全国开启“五限时代” 楼市迎颠覆性变革

近日,有关深圳将成为国内第一个“住房公有制”城市的消息掀起热议。一份深圳市住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

其内容显示,深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

未来在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。值得注意的是,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。

有网友惊呼:这是否意味着,未来住房是否将重回“公有制”?这并非偶然。

8月4日,北京提出“共有产权”,购房人与政府共同拥有产权,购房人享有使用权;7月17日,广州推动租房市场,提出“租购同权”;赋予承租人子女享有就近入学等权益;彼时,佛山、上海等多地新出让土地所建房子禁售期达70年 ……

“公有制的观点完全是没有根据的。我们要按照比例来看。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向《21CBR》表示,举例上海,现有存量房大概1000万套,而其中共有产权房不足10万套,微不足道。其分析,无论是深圳人才性住房还是北京的共有产权,类似政策只是对购房者分类别分批次地进行保障住房。

保障与市场同行的房地产新供应体系似乎已成趋势。目前,“因城施政”各类调控动作频频,住房改革正在全面提速。

全国开启“五限时代“

“限“成为了2017年上半年楼市关键词。

自今年3月以来,全国迎来了暴风式地楼市调控浪潮。根据《21CBR》不完全统计,目前全国已超过60个城市进入新调控队列,包括一线城市以及部分二三线城市。除了以往的限购、限价、限贷,更是新增了“限售、限商”内容,至此,全国楼市开启“五限时代”。

“本次楼市调控,从它的范围、手段和频率上来看,确实是跟以前相比力度空前,这一点会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2017博鳌房地产论坛上公开表示。

限商作为本次调控新内容,今年3月,北京住建委发文调控商办市场,提出商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途,全面叫停“商改住”。

随后,广州、上海、深圳等热点城市跟进。按照上述政策,不仅限制了个人对商办类物业的购买和转让,也对该类物业审批建设提出要求。

“新政出台后,此类设施将更多地服务于办公需求,即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

根据中原地产研究中心截止6月的统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市,历史上首次启动了“买房后一定年限限制出让”的楼市调控政策。

限售成为此次房地产调控的另一新标签,使用范围更广。这意味着,购买者买到房子后,未满足相关年限规定的则禁止卖出。一方面减少了市场供给,另一方面也拉长了二手交易频率。

实际上,“限售”之外衍生出的租赁市场成为下一个香饽饽。

就在8月9日,媒体报道,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约,将共同打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台。马云高调进军房地产租赁行业。也就是说未来“淘宝租房”即将面市。

阿里巴巴方面表示,在杭州的每套可租房源、每个租客、每个房东,以及每个中介服务人员,都将对应一套完善的信用评价体系。以后可以不再需要“押一付六”“押一付三”等,只要信用好,不仅能免押金,租金还可以按月来付。

而在此一个月前,广州推动租房市场,提出“租购同权”;赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。北京和上海也均已出台政策推动住房租赁市场发展,今后五年北京市将建设租赁住房50万套,上海将建70万套。

房贷利率加码调控

双管齐下,除了地方政府,每一次市场调控银行任重角之一。

近日有消息传称,广州地区将全面上调房贷利率。“现在还未接到通知,但是预计调整可能性较大。”有关银行人士对《21CBR》表示,广州目前首套房贷利率均为基准利率,二套上浮10%。

实际上,此前《21CBR》采访发现,包括中信银行、民生银行在内的多家银行目前已经处于停贷状态,暂不接受新的房贷业务。

作为热门二线城市的佛山也在近日作出调整。8月9日,工商银行佛山支行二手房首套按揭贷款执行基准利率上浮5%。而再此之前,建设银行上浮10%,农行和中行预计近期会有调整。

根据融360发布《2017年中国房贷市场7月报告》显示,7月份,全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍;二套房平均利率为5.47%,保持上升。

其中,一线城市中83.48%银行已执行基准利率或基准利率上浮;二线城市中执行基准利率及上浮的银行占比上升;7月全国提供优惠折扣的银行数占比仅为4.12%,19家主要银行中多数银行首套利率已为基准上浮。

“当前二套房贷平均利率高于首套房贷利率,但首套房贷利率增速高于二套利率。”融360分析师李唯一指出,未来首套、二套房贷平均利率之间差距或将进一步缩小,但仍将保持差异。

“首套房贷款出现基准利率上浮,这种情况几乎不曾有过。”中原地产首席分析师张大伟表示,房贷利率进入历史最严时期。

一二线交棒三四线城市

根据历史经验来看,在房贷利率上升期间,将直接影响购房贷款的积极性,可进一步遏制炒房客行为,使得房地产市场价格和成交面积有所下降。

易居研究院数据显示,全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度刷新历史最高值,达到46.4%,2017年一季度,该指标小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%。

在房贷利率上涨最严重的一二线城市,部分开发商出现资金回笼紧张局面。“全款买房请进;贷款先排号;公积金请绕道。”一时间成为调侃各楼盘销售中心的段子。

甚至有楼盘分门别类:三成首付只可购买20层以下楼层单位,而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位。“由于推出的货量有限,主要针对全款客户。”销售人员直接表示。

一二线城市限购加码,使得楼市出现了新分化。根据安居客发布的《2017年7月国民安居指数》,在城市房价环比涨幅TOP5中,洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度,排在江门、南宁之前。相较此前,三、四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。

房价上涨的接力棒已经由一二线交接到三四线手中,“这种流向是因为一二线城市的行政管制导致的,并不是市场的自发行为。” 新城控股高级副总裁欧阳捷向《21CBR》记者表示,这类趋势是短暂现象。

“预计三四线城市最多涨到今年年底就不再上涨了。”张宏伟认为,从人口、产业、经济角度,都较难支撑三四线城市的持续上涨,“而一二线城市可能在明年下半年开始稳步回温。”

欧阳捷预计,未来此类中小城市的城镇化将接近尾声,“即使这些地方通了高铁,也是加剧人口流出而不是流入。”

他分析,只有在重点大城市圈周边的中小城镇若能很好地依托核心城市资源,将会获得较好的发展。“人口流向核心城市依然是未来的主流,周边小城镇会成为城市的新引擎。”欧阳捷表示。

全国开启“五限时代” 楼市迎颠覆性变革

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